锐观察:正在消失的毛坯房,也将在涂料行业带走点什么?

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2018-02-23 21:13:20

  文/吴志勇

  

  10月28日-31日,第二十一届中国宁波国际住宅产品博览会召开,住宅全装修成热议话题。而在此前,浙江省就印发了《关于推进绿色建筑和建筑工业化发展的实施意见》,其中明确指出“10月1日起,浙江全省各市、县中心城区出让或划拨土地上的新建住宅,全部实行全装修和成品交付。这一新规让浙江地产圈炸开了锅,许多媒体称这意味着毛坯房将逐步退出历史舞台。

  

  其实,住宅全装修、精装修早已开始全国层面的推广宣传,长沙、合肥、邯郸等城市也进行了试点,但直到浙江全装修新规落地、率先在全省范围内强制取消毛坯房,这一概念才被广为关注。

  

  市场之手推动楼市进入全装修时代

  

  全装修是指房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕,厨房与卫生间的基本设备全部安装完成。全装修并不是简单的毛坯房加装修,按建设部规定,住宅装修设计应该在住宅主体施工动工前进行。也就是说,住宅装修与土建安装必须进行一体化设计。

  

  早在2002年,住建部便发布了《商品住宅装修一次到位实施导则》以及配套的《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》;2008年,又发布了《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》,要求各地要制定出台相关扶持政策,逐步达到取消毛坯房、直接向消费者提供全装修成品房的目标;2010年建筑业“十二五”规划,更是从宏观政策上对新建保障性住房和商品住宅菜单式全装修交房进行鼓励和推动。

  

  但国家三令五申的政策却因多种原因在近几年才在现实中落地。

  

  首先,过去开发商以毛坯房、低价位为噱头吸引买家,如今这一噱头影响力逐渐势弱;第二,过去很多楼盘不敢带精装销售,因为客户对装修的个性化要求较强,这导致很多精装房在交房后被业主砸掉进行二次装修,不仅是业主的损失,也是资源的浪费,但现在这种情况已经不多见了;第三,随着重装饰轻装修观念逐步被越来越多的买房人接受,商品房带装修销售也逐渐大势所趋;第四,以前楼市长期处于卖方市场,全装修管理难、质量把控难、交房周期长、交房后又容易因装修质量问题引发纠纷,因此很多开发商对装修避之不及,但随着近几年工装队伍水平的不断提高,开发商开始敢于尝试精装房销售。第五,以小户型为主的商住房目前大多也是带装修上市,是因为小户型的购买者多数是年轻白领,终日忙于工作根本没有时间和精力自己装修,他们也愿意买带装修的房子。

  

  除了消费者需求趋势的变化,开发商现在对全装修、精装修也有了现实动力。首先可以增加成本,减少土地增值税的交纳。其次,加上装修后由于成本提高了,售价的提高也将容易很多。这是严格控制楼价的情况下,开发商突破限价的一个法宝。第三,5月1日起,“营改增”全面扩围,试点范围会扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,其中,建筑业和房地产业适用11%的税率。精装可进建安成本税项抵扣,在客观上将调动地产企业进行精装修的积极性。另外,目前高档楼盘为保证整个社区的品质,一定会选择带装修上市,避免毛坯交房后社区陷入装修工地之中,数年不得安宁。

  

  以上原因都促进开发商开始对全装修、精装房情有独钟。可以说政策这只有形的手没能取消毛坯房,市场这只无形的手却真正推动楼市以一种歪打正着的方式进入了全装修时代。而在置业者对房屋环境的新需求下,全装修、精装房正作为一种快捷方便的住房模式逐渐被大家认可,也逐渐进入热销时代。

  

  涂料企业的失与得

  

  毛坯房逐步退出市场,对涂料行业影响深远。

  

  首先,零售端需求将减少。精装修是房地产行业发展到一定阶段的必然趋势,西方地产行业发展成熟的国家,精装修的比例超过了80%。5年前,我国的这一比例只有20%,但是现在一线城市,比如北京、上海、杭州这一比例接近50%,深圳这一比例达到了70%。二三线城市精装修的比例还是比较低,只有20%左右。但是,不管从政府政策导向角度还是地产商营销角度以及消费者接受角度,住宅精装修都将是发展的必然。

  

  新建商品房实行装修销售,业主装修需求减少,将直接导致终端零售市场萎缩。这有些类似家装木器漆的市场状况,家具、橱柜、木门、地板等以前现场施工的家装用木器漆呈现工厂化趋势,在装修中使用家装木器漆的比重降低,导致家装木器漆市场容量减少。全装修也是一样,只不过生产工厂是开发商。

  

  其次,毛坯房的逐步退出,将导致家装市场的大幅分化。特别是在实行土建安装与住宅装修一体化后,现有的家装公司会大幅分化,部分具有资金和技术实力的公司可能会与开发商或施工总承包企业形成一种战略联盟的合作关系;而那些规模小的公司甚至有可能会被淘汰出市场。目前,家装公司是涂料企业的重要销售渠道之一,随着市场分化,将在很大程度上影响涂料代理商的销售。

  

  第三,直销模式或再次强势崛起。直销模式也称为大客户模式,这在一、二线涂料品牌当中是非常受关注的。尤其是近年来地产商采取集中采购与战略采购模式,更加捆牢了品牌涂料企业与大型地产商的关系。毛坯房退出市场,全装修盛行,一方面将加强涂企与地产商的合作深度,另外或许会带动装饰公司与涂料企业也效仿地产商与涂企的合作关系,形成装修公司与涂料企业的集中采购与战略采购模式。尤其形成战略采购模式,将降低装修公司采购成本,提升供应能力和服务质量,在与地产商的合作中有效避免管理难、质量把控难、交房周期长、交房后又容易因涂装质量问题引发纠纷等各种问题。涂料企业如果能与大型装修公司结成战略联盟,强强联合,将达到双赢的目的,而这一趋势,在大中型企业当中,将会越来越多,越来越重要。

  

  第四,小型涂装工程公司生存艰难。十杰装饰网络营销总监周先翁曾表示:“住宅全装修,事实上就两种情况,第一是房地产开发商自己做装修,第二是开发商交给有实力的装修公司来做装修。我认为,从专业角度讲,把装修交给有实力的专业装修公司来做,品质会更有保障,专业的人做专业的事!也就是说,开发商与有实力的装修合作会成为今后的一个方向。通过国家相关政策的引领,一些实力弱小的装修企业面临转型甚至淘汰难以避免,今后的装修市场也会更加规范。”

  

  住宅全装修、精装修,对工程质量、交房周期的把控将更加严格。小型工程商无论在采购成本、质量保障、施工周期等各个方面都难以达标,同时还要直接受到专业装修公司带来的冲击,所以单纯的小型涂装工程商生存状况堪忧,即使生存下来,利润恐怕也要降低。

  

  第五,重涂市场的增量。重装饰轻装修观念逐步被越来越多的买房人接受,但个性化需求仍然存在。虽然这一比例不会太高,也会造成资源浪费,但仍然有少部分业主会选择二次装修,成为重涂市场的增量,这在毛坯房时代是不存在的。

  

  当然,这一增量也有可能不会全部存在。因为目前政策鼓励新建住宅一次装修到位或菜单式装修,促进个性化装修和产业化装修相统一。也就是说,业主在购房后,在住宅装修与土建安装一体化设计的情况下,能让开发商按照自己下的“菜单”装修,从而避免二次装修。

  

  第六、低端产能淘汰加速。全装修、精装修比例正逐年增加,并向二三线城市甚至县级市场扩张。随着房地产装修市场的价格体系、装修标准、责任认定和售后服务等一系列制度日渐完善,住宅和涂料需求端的标准提高,将抑制低档、劣质涂料产品的生存空间,饱受诟病的全装修的质量、售后差等问题也将得到缓解。

  

  练好内功 积极尝试

  

  据统计,中国目前有8000家左右的涂料企业,而涂料强国美国和日本,却各自仅有数百家涂料企业。在涂料市场日益规范、需求不断转换、集中度不断提升的过程中,中国相当一部分企业必然将消失。全装修趋势只是造成行业洗牌其中一个很小的原因,但无论如何,企业要生存,就要提升实力、适应市场需求;代理商要生存,就要紧跟形势变化,调整产品与服务的重心。

  

  无论毛坯房、全装修还是精装修,住宅的装修需求、涂装需求都是不变的,变的只是参与人和参与方式。所以对涂料生产企业来说,市场容量其实变化不大,只看各自能分到多少。无论是成为开发商的供应商还是装饰公司的供应商,都要在产品、管理、服务上下足功夫,同时因势利导,强强联合。

  

  提到涂料企业与地产商的合作,不得不提三棵树。三棵树工程漆最近年来的发展速度有目共睹,倡导“产品全生命周期”概念,从原来的“加工生产商”向“生产服务商”转型升级,从工业领域延伸到服务领域,实现第二产业和第三产业融合。为此,三棵树成立了涂装事业部,计划通过自建和联盟方式集结数千人的涂装工程队伍,为地产商提供“涂装一体化”解决方案。另外,三棵树在全国有数千家代理商,其中约三分之一的代理商,负责配套服务地产。可以说在全装修趋势下,三棵树已经为代理商未来转型铺好了路,相当一部分经销商有能力承接更多标准化的服务功能。另外值得一提的是,三棵树的“定制式专案服务模式与信息化嵌入管理”目前已发展成熟,这些使三棵树能更好地服务先进合作伙伴,也推进了三棵树的管理变革和技术创新,从而与开发商牢牢捆绑建立长期的合作关系。随着全装修深化发展,大型装修公司的地位将提升,三棵树完全可以迅速适应,以类似的模式服务装饰公司伙伴,其他涂料企业也可以参考借鉴。

  

  除了企业自身调整,产业链上的强强联合也是趋势。

  

  2013年01月11日,中国精装产业联盟成立,该组织由万科、亿城、当代节能置业、招商等知名开发企业、设计机构、金螳螂装饰公司、日本金嘉株式会社和知名部品企业共同发起成立的国际化跨界交流组织。涵括房地产精装产业链的四大主要环节,即:开发、设计施工、部品供应和相关第三方服务机构。目标是建立一个跨界互动平台,通过:专业培训、深度考察、部品采购等务实的深层次合作,引导并助推中国精装产业健康、高效的发展。

  

  今年8月26日,“链合驱动 颠覆未来”健康精装产业联盟在北京成立,联盟由中国建筑装饰协会、北京市建筑装饰协会、中国房地产采购平台及北京市金龙腾装饰股份有限公司联合发起,意在通过整合装饰行业顶尖优势资源,链接房地产商、装饰企业、装饰材料供应商以及供应链平台多方需求,颠覆行业现状,驱动健康精装产业发展,致力于健康精装产业生态圈的打造与维护,引领行业开启绿色精装的新标准、新常态。富思特、晨光、依来德等涂料企业参与其中。

  

  结语

  

  住宅全装修是房地产市场成熟的重要标志,是住宅建设与国际接轨的必然趋势,也是推进我国住宅产业健康发展的重要路径。在这一进程中,会使一部分企业消失,但如此巨大的市场,也可能顺势培育出若干涂料行业领军企业。我们需要在创新中寻找生机,在变局中掌握商机。

  

  市场不欢迎弱者,更不相信眼泪。虽然目前尚有45%的人反对毛坯房退出市场,但趋势已成,留给中国涂料企业思考的时间不会太多。